文｜邓浩志 作为街坊，前些天晚上我逛了一下宝业路升级改造后的宝悦坊，晚上七点常规晚饭时段，宝悦坊商场内大部分商铺处于 "拍乌蝇" 状态。即便是米其林餐厅，入座率也仅有三成。普通无名气的餐饮店几乎看不到顾客，部分几个月前开业的店铺，现在已经是关门歇业了。如今门可罗雀的商场，和改造之前宝业路宵夜街人声鼎沸的景象，形成十分强烈的对比，项目实际经营效果远不及改造之前的预期。 近几年整体经济环境承压，大小城市不少商场都面临客流锐减的困境，居民消费意愿收缩，大家更愿意削减非必要的餐饮消费。 但宝业路曾经是声名赫赫的宵夜街 ，理论上就算生意出现下滑，也不至于今天几乎全场 "拍乌蝇" 的情况。我认为，在大环境不佳的背景下，还 暴露出项目规划，乃至城市商业规划问题的种种问题 。 现在回看，有四个问题： 1、老广宵夜，不会在大商场里 你想想，广州人宵夜的炭炉鸡煲、羊肉煲、砂锅粥一般都是坐在路边吃的。一边吃一边聊天，大声说大声笑，这才是老广的烟火气。搬到高大上的商场，且不说商场内很有明火、炭炉。就个人而言，你是不是要穿得整齐一点？说话是不是要小声点？动静是不是要斯文点？这感觉还能有吗？ 正是对本地需求不了解、不尊重，所以很多地方（包括广州）的商业，尤其是餐饮升级，都以变得外表光鲜开始，但最终以经营失败告终。 2、运维成本高，导致出品价格高了不少 以前宝业路宵夜一条街，不但环境亲民，价格也很亲民。现在搬到大商场，租金肯定更贵吧？（你要拿同是临街铺比，不要拿现在的二三楼和以前地铺比）装修投入肯定要多点吧？管理费肯定比以前多了吧？公共区域的水电费肯定更多吧？既然经营成本总体上升了，那售价肯定也会跟着上涨。在经济整体下行的情况下，大家都节约开支，逆势涨价会有什么结果，大家心里都清楚。 3、停车不方便 当时宝业路之所以火，原因之一是晚上路边可以随便停车，无论是自驾过来吃饭，还是的士司机晚上过来宵夜，都很方便。现在路边停不了了，停车场入口也很难找，找到也是地下停车场，不方便，还要收费。既然这么麻烦，那就不再专门过来了。换个地方吃也可以，哪里吃不是吃啊？ 4、核心关键，人气散了就难再聚了 这个情况其实已经上演了很多次。回看广州宵夜历史，早年比较著名的基本上是滨江路和沿江路一线。后来这个片区管理升级，导致很多老店陆续关门。海珠区的夜间消费开始逐步移到了江南西宝业路这一带。自从这两条路升级改造后，人气大不如前，尤其宝业路这次全面停业拆改。除了宝业坊以外，以前的沙园市场也是广州最大和人气最旺的农贸市场。但经过这次拆改，大量客户流失。大量需求已转移到芳村西朗一带。 房地产靠规划，商业运营讲究的是聚人气 在房地产开发高歌猛进的年代，很多人都明白一个道理，城市建设、房价升值，很多时候是规划为主导的。但这个逻辑在商业运营上却是行不通的。 需要注意的是，商业上的成功不一定需要 "高大上"，尤其广州这种大城市，从来不缺灯火辉煌的大商场。 商业上讲究的是聚人气。如果人气散了，再想聚就很难了。有些人以为有大规划就能搞出大动静，搭好台就有人能唱好戏，做了托举它就能起来。我想说的是：不要以为自己无所不能，不要不尊重市场规律，也不要听不进不同意见。实际上，从这个项目拆迁开始，大约是 2023、2024 年，我就已经连续发文，说这个动作将毁了整个广州宵夜一条街。 后记 据说宝悦坊还有二期，还在建，还要开更多。其实情况已经很明显了，我真的很想知道他们现在在想什么。 特别